房貸利率轉(zhuǎn)換到了最后窗口期!日前，多家銀行發(fā)布公告稱，將于2020年8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。
那么問題來了，究竟選固定還是浮動(dòng)?利率長期將會(huì)怎么走?
存量房貸馬上將調(diào)整為LPR定價(jià)
工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行日前發(fā)布通知稱，自8月25日起，將分批對符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動(dòng)利率。
不同銀行采取的方式和時(shí)間略有差異，有不清楚的地方可咨詢貸款的對應(yīng)銀行。
部分銀行批量轉(zhuǎn)換時(shí)間表
圖表來源：
光大證券
研究所
此前央行規(guī)定，存量浮動(dòng)利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。貸款人可以選擇轉(zhuǎn)換成固定利率或者轉(zhuǎn)換為錨定LPR定價(jià)。
這意味著，8月末之前還沒有轉(zhuǎn)換房貸利率的貸款人，將被默認(rèn)轉(zhuǎn)為錨定LPR定價(jià)的模式。如果對默認(rèn)批量轉(zhuǎn)換有異議，在2020年12月31日之前，可以進(jìn)行協(xié)商處理。
值得注意的是，公積金個(gè)人住房貸款利率不需轉(zhuǎn)換;已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款，轉(zhuǎn)換與否對該筆貸款還本付息無影響，可選擇不轉(zhuǎn)換。
固定利率或LPR如何影響房貸
如果選擇固定利率，若此前房貸利率是5.39%，轉(zhuǎn)換后依舊是5.39%，未來在貸款還清之前都保持不變，不受利率升降影響。
如果參考LPR，則您的房貸利率會(huì)跟隨LPR浮動(dòng)，但此次轉(zhuǎn)換成LPR并不會(huì)影響您下一個(gè)重定價(jià)周期前的房貸利率。這與央行規(guī)定的參考定價(jià)方式有關(guān)。
如果您的房貸參考LPR定價(jià)，那么銀行將先根據(jù)您當(dāng)前的房貸利率確定一個(gè)“點(diǎn)差”(點(diǎn)差=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-相應(yīng)期限LPR)。比如，您轉(zhuǎn)換前的房貸利率是5.39%，按央行規(guī)定，在個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR(4.8%)，由此確定您的點(diǎn)差為59個(gè)基點(diǎn)(5.39%-4.8%)。
點(diǎn)差在合同剩余期限內(nèi)固定不變。您之后的房貸利率就由“重定價(jià)日的相應(yīng)期限LPR+點(diǎn)差”形成。轉(zhuǎn)換為LPR時(shí)可以重新約定重定價(jià)周期，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期最短為一年，也就是說一年內(nèi)房貸利率不會(huì)發(fā)生變化。多家銀行可選擇的重定價(jià)日為每年1月1日，或按貸款放款日對應(yīng)的日期來調(diào)整。
部分銀行默認(rèn)重定價(jià)日及重定價(jià)周期
假如您的重定價(jià)日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會(huì)發(fā)生變化。而2021年轉(zhuǎn)換后的房貸利率=2020年12月的LPR(假設(shè)為4.60%)+0.59%=5.19%，較2020年將下降20個(gè)基點(diǎn)。
簡單來說，就是重定價(jià)日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率就會(huì)調(diào)整多少。
轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)?聽聽專家怎么說
根據(jù)上面的算法，是否轉(zhuǎn)換為LPR都取決于您如何看待未來LPR走勢。
如果您認(rèn)為LPR會(huì)漲，那么固定利率肯定更合適;如果您認(rèn)為LPR會(huì)跌，那么選擇錨定LPR更合適。
光大證券固定收益首席分析師張旭認(rèn)為，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換為LPR浮動(dòng)利率貸款更有利于節(jié)約利息成本。
從短期來看，當(dāng)前5年以上期限LPR已較2019年12月的低了15個(gè)基點(diǎn)，此時(shí)將其轉(zhuǎn)換為LPR貸款，那么在下一個(gè)重定價(jià)周期開始時(shí)(如明年的1月1日)，借款人便可以“穩(wěn)妥”享受15個(gè)基點(diǎn)的利率下降。
從中長期看來，隨著潛在經(jīng)濟(jì)增速的降低，LPR的中長期均值較有可能低于2019年12月的水平。而且，當(dāng)前的LPR明顯低，即便未來利率上升，但由于本金已經(jīng)減少，對利息支出的影響也相對有限。也就是說，即使整個(gè)還款周期利率的均值小幅高于4.8%，轉(zhuǎn)換成LPR浮動(dòng)利率仍是劃算的。
退一步講，假如未來出現(xiàn)LPR大幅提高的情況，借款人亦可以通過提前還款的方式緩解利率風(fēng)險(xiǎn)。
廣發(fā)證券分析師周君芝解釋，從中長期來看，利率長期緩步下行。從長周期維度看，選擇根據(jù)LPR浮動(dòng)大概率會(huì)優(yōu)于固定利率。短期來看，5年期以上LPR的利率彈性取決于房地產(chǎn)調(diào)控的思路。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸從側(cè)重需求端轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重供給端，地產(chǎn)周期波動(dòng)幅度大概率趨于收斂。
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華稱，從當(dāng)前各方面意見看，在還款期限內(nèi)，LPR大概率是一個(gè)下降趨勢。房貸利率轉(zhuǎn)掛LPR后，還款負(fù)擔(dān)可能會(huì)減輕，一般來說，該政策對還貸者有利。但是，資本市場變幻莫測，利率長期下行只是根據(jù)過去及他國經(jīng)驗(yàn)的一
